IRR หรือ อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return) เป็นเครื่องมือทางการเงินที่ใช้ในการประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน โดยการหาอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการการลงทุนเท่ากับศูนย์

IRR มีประโยชน์ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายประการ ดังนี้

• ช่วยให้ตัดสินใจว่าควรลงทุนหรือไม่

IRR บอกถึงอัตราผลตอบแทนที่โครงการการลงทุนจะสร้างได้ หาก IRR สูงกว่าต้นทุนของเงินทุน แสดงว่าโครงการการลงทุนนั้นสร้างผลตอบแทนได้มากกว่าต้นทุนที่ลงทุนไป และควรลงทุนในโครงการนั้น

• ช่วยเปรียบเทียบโครงการการลงทุนที่มีกระแสเงินสดสุทธิต่างกัน

IRR บอกถึงอัตราผลตอบแทนที่โครงการการลงทุนจะสร้างได้ โครงการที่มี IRR สูงกว่าจึงสร้างผลตอบแทนได้มากกว่าโครงการที่มี IRR ต่ำกว่า

• ช่วยวิเคราะห์ความเสี่ยงของโครงการ

IRR สามารถใช้วิเคราะห์ความเสี่ยงของโครงการ โดยพิจารณาจากความผันผวนของ IRR หาก IRR มีความผันผวนสูง แสดงว่าโครงการมีความเสี่ยงสูง

การคำนวณ IRR ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

การคำนวณ IRR ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยพิจารณาจากกระแสเงินสดสุทธิของโครงการทั้งหมด ซึ่งรวมถึงรายได้จากการเช่า เงินปันผลจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และเงินทุนที่จะได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

ตัวอย่างเช่น หากมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 100,000 บาท และระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) เท่ากับ 5 ปี อัตราคิดลด (Discount Rate) ที่ส่งผลให้ NPV เท่ากับศูนย์คือ IRR ของโครงการนั้น

กรณีตัวอย่าง

สมมติว่านักลงทุนคนหนึ่งต้องการซื้อคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งเพื่อปล่อยเช่า โดยคาดว่าจะสามารถเช่าได้ในราคา 30,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาการเช่า 10 ปี และมูลค่าขายคอนโดมิเนียมหลังหมดสัญญาเช่าเท่ากับ 10 ล้านบาท

หากนักลงทุนใช้เงินลงทุน 5 ล้านบาท คำนวณ IRR ของโครงการการลงทุนนี้ จะได้ดังนี้

IRR = 100,000/(1 + r)5 + 30,000/(1 + r)10 + 10,000,000/(1 + r)10

โดยที่ r คืออัตราคิดลด

หากใช้อัตราคิดลด 10% จะได้ IRR เท่ากับ 12.4%

หากใช้อัตราคิดลด 12% จะได้ IRR เท่ากับ 10.8%

ดังนั้น หากนักลงทุนใช้อัตราคิดลด 10% การลงทุนในคอนโดมิเนียมนี้จะให้ IRR เท่ากับ 12.4% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนเงินทุนที่นักลงทุนคาดหวังไว้ (โดยทั่วไปมักใช้อัตราคิดลดที่ประมาณ 10-12%) ดังนั้นนักลงทุนจึงควรตัดสินใจลงทุนในคอนโดมิเนียมนี้

ข้อควรระวัง

IRR ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีข้อควรระวังบางประการดังนี้

• IRR อาจไม่สะท้อนถึงความเสี่ยงของโครงการ

IRR เป็นเพียงอัตราผลตอบแทนที่ส่งผลให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับศูนย์เท่านั้น ไม่ได้สะท้อนถึงความเสี่ยงของโครงการ เช่น ความเสี่ยงด้านความผันผวนของค่าเช่า ความเสี่ยงด้านคู่แข่ง ความเสี่ยงด้านกฎหมาย เป็นต้น

• IRR อาจให้ผลลัพธ์ที่ขัดแย้งกันได้

หากโครงการการลงทุนมีกระแสเงินสดเข้าและออกที่ไม่สม่ำเสมอ อาจเกิดกรณีที่ IRR และ NPV ขัดแย้งกันได้ ตัวอย่างเช่น หากโครงการการลงทุนมีกระแสเงินสดออกในช่วงแรก และกระแสเงินสดเข้าในช่วงหลัง หากใช้อัตราคิดลดที่สูง จะทำให้ NPV มีค่าเป็นลบ แต่หากใช้อัตราคิดลดที่ต่ำ จะทำให้ IRR มีค่าเป็นบวก

• IRR ไม่สามารถเปรียบเทียบโครงการที่มีระยะเวลาต่างกันได้

หากโครงการมีระยะเวลาต่างกัน IRR อาจไม่สามารถเปรียบเทียบได้อย่างชัดเจน ต้องใช้วิธีอื่น เช่น ระยะเวลาคืนทุน หรืออัตราผลตอบแทนต่ออายุ ในการเปรียบเทียบ